Fondo l2b invest
L2B INVEST CRE INCOME FUND
A través de L2B Invest, filial de Bicentenario Capital en Estados Unidos y Banchile, buscamos propiedades comerciales estabilizadas, arrendadas principalmente a “usuarios anclas” de servicios esenciales, como farmacias, supermercados y mejoramiento del hogar, los cuales en ocasiones incluyen un strip center, en los cuales hay oferta de servicios complementarios a los productos del ancla. Uno de los principales criterios de selección, además de la calidad del activo propiamente tal, se relaciona con la performance que está teniendo el operador ancla en el lugar y con la incidencia del arriendo en sus ventas. En resumen, invertimos en activos que constituyen un “profit center” para nuestros arrendatarios, lo que disminuye el riesgo de vacancia del ancla , asegurando así rentas estables en el largo plazo.
Estados en USA en los cuales se ubican las propiedades del fondo: Minnesota, Wisconsin, Illinois, California, Ohio, Dakota del Norte y Georgia.
Desde el año 2021, hemos conformado un portafolio de 10 activos distribuido en 7 estados, en el cual nuestros principales arrendatarios incluyen cadenas como CVS Pharmacy, Giant Eagle, Kroger, Home Depot y Cub Foods, entre otros.
ACTIVOS
Cubfoods – Minnesota
UBICACIÓN: 8421 Lyndale Avenue S, Bloomington, MN
Cubfoods, es una cadena regional que cuenta con 77 tiendas, de las cuales 70 se
encuentran en el área metropolitana de Minneapolis. Cuenta con un 25% de
market share en la ciudad, superando incluso a operadores como Target y
Walmart.
Hoy es propiedad de United Natural Foods (UNFI – Nasdaq), el cual es
un distribuidor mayorista de comida, principalmente en el norte y noreste de los
Estados Unidos.
Home Depot – Chicago
Ubicación: 493 N, Milwaukee Av, Vernon Hills, IL. (A 36 millas al norte de la ciudad de Chicago).
Esta propiedad está ubicada en una de las áreas más densa de retail de
Chicago, en donde hay cerca de cuatro millones de pie cuadrado de
retail y una población con un ingreso medio muy elevado, de US$116,000
(en el radio de tres millas).
Home Depot es el mayor operador de Home Improvement en los Estados
Unidos, y es el líder de mercado en Chicago, con un 48% de participación.
El área metropolitana de Chicago tiene 9.4 millones de habitantes y es la
tercera mayor en los EE.UU.
Kroger Supermarket y Strip Center – Atlanta
Ubicación: 115 Bill Wigington Parkway, en Jasper, Atlanta, GA.
La propiedad consiste en 95,006 SF de área arrendable en un lote de 8.06 acres.
Kroger es la tienda ancla, la cual ocupa 70,000SF y es responsable por el 57% de
los ingresos de la propiedad.
Kroger es el mayor operador de Grocers en Estados Unidos, con cerca de 2,800
tiendas en más de 35 estados y tiene más de 450,000 empleados. Opera un
diverso portafolio de marcas, dentro de las cuales se incluyen Kroger, Pick´n
Save, Mariano´s Food 4 Less, etc.
Pick´n Save – Wisconsin
Ubicación: Aberg Av, Madison – WI (a 4.5 millas al norte de la Universidad de Wisconsin).
La propiedad consiste en 72,743 SF de área arrendable en un lote de 6.72 acres. Pick´n Save.
(Kroger) es la tienda ancla, la cual ocupa toda la superficie arrendable. Madison es la capital de Wisconsin y el MSA, tiene 680k habitantes. Cuenta con una universidad muy bien rankeada que emplea más de 25k personas. El estado es el segundo empleador con 22k personas.
Dan´s Supermarket – Bismarck & Mandan – ND (4 supermercados)
Birmarck es la capital de Dakota del Norte, la cual puede ser considerada una ciudad terciaria, sin embargo, está ha tenido un gran crecimiento en la ultima década (+21%) ligada al shale oil, y ahora se esta convirtiendo en la capital del hidrógeno verde en EE.UU., pues los mayores proyectos se están desarrollando en Bismarck. Al ser la ciudad capital, ha demostrado tener menor volatilidad de empleo y menor tasa de desempleo que el estado y que la media nacional.
El dueño de Dan´s es la empresa Spartan Nash (listada en Nasdaq), la cual además de contar con 140+ supermercados operados bajo diferentes marcas, es un distribuidor mayorista de comida en el norte de los EE.UU.
Giant Eagle, Medina – Ohio
Ubicación: 870 N Court St, Medina, OH, Cleveland – Elyria, MSA, OH
La propiedad consiste en 90,346 SF de área arrendable en un terreno de 7.54 acres, a 32 millas al sur de downtown Cleveland y a 23 millas al oeste de downtown Akron.
Más de 22.000 autos pasan por esta ubicación por día. Giant Eagle es el supermercado N°1 en Cleveland, MSA con más del 33% de market share, actualmente cuenta con aproximadamente 220 supermercados. Wal-Mart le sigue con un 16% y luego, Marc’s con un 14%. Por último Heinen’s con un 10% de penetración. En un radio de 3 millas a la propiedad, se estima una población de 40.000 personas con un ingreso promedio sobre los US$ 74.000.
Giant Eagle, Columbus – Ohio
Ubicación: 2900 Stelzer Rd, Columbus Ohio, OH
La propiedad cuenta con un Supermercado Giant Eagle más 13 locales comerciales. El terreno posee una superficie total de 18.2 acres y una construcción de 116,907 SF arrendables. Fue fundado en 1931, en Pittsburgh, PA, tiene más de 32,000 empleados y opera 220 supermercados y 190 estaciones de gasolina, en el east & midwest (Pennsylvania, Ohio, Maryland, West Virginia e Indiana).
Giant Eagle es una empresa familiar que está dentro de las 50 empresas cerradas más importantes de los EE.UU.
A ABRIL 2022
Hoy enfrentamos un entorno más desafiante. Seguimos encontrando una fuerte competencia por activos inmobiliarios en todos los verticales, incluido el de retail. La compresión de cap rates observada durante el verano del 2021 nos obliga a redoblar los esfuerzos en el proceso de búsqueda de activos y nos exige mayor creatividad en las estrategias de inversión, siempre privilegiando buenas ubicaciones, con características defensivas y que nos aporten diversificación de la composición de arrendatarios y valor al momento de vender el portafolio, cuando llegue el momento.
A lo anterior, se suma el aumento de la inflación registrada en los últimos trimestres y su efecto en las las tasas de interés cortas y de largo plazo, lo cual afecta el costo de financiamiento. Algunos analistas piensan que dicho fenómeno debería ser transitorio y la inflación debería regresar a niveles normales a finales del 2022, en la medida que los efectos de la pandemia en la producción y transporte se disipen. Sin embargo, la guerra en Ucrania y las sanciones a Rusia por parte de Occidente, han generado una fuerte subida de precio en los commodities, haciendo más difícil de predecir que pasará con la inflación, el crecimiento y las tasas de interés durante el 2022. Todo apunta hacia una desaceleración de la economía, pero con una inflación que tardará más en ceder.
En este entorno, nuestro foco estará en aumentar la participación en activos con contratos de arriendo que permitan reajustar las tarifas en el corto plazo, como una forma de compensar los afectos adversos del costo de financiamiento. Dentro de los próximos meses, deberíamos observar algún efecto en los cap rates, que compense parcialmente el mayor costo financiero, y así seguir completando el portafolio.